L’usucapione, acquisto di un diritto

Un modo particolare di acquistare la proprietà dei beni è l’usucapione (art. 1158 c.c.).

Si tratta di un istituto creato per rendere certa una situazione che altrimenti risulterebbe incerta e quindi, presumibilmente, fonte di dispute e liti che risulterebbero difficili da dirimere.

Con l’usucapione, quindi, un soggetto che possiede un bene per un determinato periodo di tempo può richiedere che il Giudice, accertata la sussistenza dei presupposti previsti per legge, dichiari in suo favore l’acquisto, per usucapione, della proprietà sulla cosa posseduta.

Ma andiamo per ordine. Quali sono i presupposti affinché la proprietà di un bene possa essere acquistata per usucapione?

Innanzitutto è necessario che il possessore abbia posseduto quel bene per un determinato periodo di tempo; tempo la cui durata varia a seconda dell’oggetto da usucapire.

La legge prevede un possesso di almeno: 20 anni per i beni immobili o le universalità di beni mobili; 10 anni (se il possesso è avvenuto in buone fede) ovvero 20 (se vi è stata mala fede) per i beni mobili; 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili registrati (es. autovetture) se l’acquisto è avvenuto in buona fede e in base a un titolo astrattamente idoneo all’acquisto, in mancanza di questi elementi il termine viene aumentato a 10 anni.

Il decorso del tempo ha inizio con l’acquisto del possesso.

Inoltre, per potersi usucapire, è necessario che il possesso sia: continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico. E dunque protratto in maniera continuata senza interruzione per il tempo prescritto dalla legge, ed esercitato alla luce del sole non in maniera clandestina né violenta.

Oltre al concreto possesso della cosa che si intende usucapire, è necessario che il in capo al possessore vi sia il c.d. animus possidendi (ossia l’intenzione di tenere la cosa come propria mediante l’esercizio di un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà). Tale intenzione è presunta in colui che esercita di fatto il possesso; sarà quindi onere del vero proprietario dimostrare l’insussistenza di tale elemento, comprovando che la disponibilità del bene era stata conseguita dal possessore mediante un titolo che gli conferiva solamente un diritto di carattere personale (ad esempio un contratto di comodato o di locazione).

In via generale per poter usucapire non è necessario che il possessore sia in buona fede, egli può anche essere in mala fede (in quanto a conoscenza dell’altrui proprietà); il discrimine tra buona e mala fede inciderà, come predetto, solo sulla durata del possesso necessaria per usucapire alcuni particolari tipi di beni.

Di fondamentale importanza è la distinzione tra possesso (necessario per usucapire) e mera detenzione. In quest’ultima ipotesi, infatti, l’oggetto è tenuto nella propria disponibilità solo in custodia e ci si comporta come se il possesso vero e proprio fosse altrui, in questo caso non inizierà a decorrere il termine per usucapire. Esempio classico è quello del libro preso in prestito da un amico, anche se mai chiesto indietro, non darà mai inizio a un processo di usucapione, se non interverrà un fatto oggettivo con il quale si manifesti la volontà di trasformare la detenzione in possesso. Seguendo il citato esempio, solo quando colui che ha preso in prestito il libro comunicherà al prestante la volontà di appropriarsi del libro (per esempio negandone la restituzione in seguito a una richiesta del prestante); solo al quel punto avrà inizio il calcolo del tempo di usucapione.

Quanto ai diritti reali di godimento di cui è gravato il bene oggetto dell’usucapione (diritto di superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione e le servitù prediali), va evidenziato come se colui che ha il possesso del bene lo ha posseduto libero da pesi e da diritti reali altrui, ne acquisterà la proprietà libera e piena e i diritti sulla cosa costituiti dall’antico proprietario non saranno a lui opponibili, nemmeno se trascritti. Diversamente, se la cosa viene posseduta come gravata da diritti reali, tali diritti sopravvivono all’usucapione. In sostanza, se il possessore di un terreno possiede il bene riconoscendo la servitù di passo di altro soggetto sul fondo, egli usucapirà la proprietà gravata da tale diritto.

Un caso particolare riguarda l’usucapione abbreviata prevista dall’art. 1159 c.c. il quale prevede che colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà (contratto di compravendita) e che sia stato debitamente trascritto (nei registri immobiliari) potrà usucapire il bene con decorso di 10 anni dalla data della trascrizione (la stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento su un immobile).

In questo caso l’usucapione si realizza su beni immobili, ma invece di essere ventennale, è decennale.

L’abbreviazione dei termini si spiega per le particolari condizioni del possesso; per aversi usucapione abbreviata è infatti necessario: che il possesso sia iniziato in buona fede; che vi sia un titolo astrattamente idoneo a trasferire la proprietà, o altro diritto reale di godimento; che il titolo sia stato trascritto.

In presenza di queste condizioni, l’usucapione si compie dopo soli dieci anni dalla data della trascrizione del titolo.

Per impedire che il possessore possa acquistare un bene per usucapione è necessario che il vero proprietario interrompa il decorso dei termini necessari all’acquisto. Peraltro è importante sottolineare che per l’interruzione del possesso ad usucapionem non sarà in ogni caso sufficiente una mera diffida (con la classica lettera raccomandata); ma sarà necessaria la notifica dell’atto con il quale il proprietario agisce in giudizio contro il possessore per recuperare il possesso della cosa; ovvero dal riconoscimento da parte del possessore dell’altrui proprietà.