Usucapione di posti auto e aree parcheggio condominiali: quando è davvero possibile

Introduzione

Qualche settimana fa si è rivolto al mio studio un cliente con una domanda molto precisa:
“Avvocato, posso diventare proprietario del posto auto che uso da oltre vent’anni nel cortile del condominio, anche se non mi è mai stato assegnato formalmente?”

Una richiesta apparentemente semplice, ma che apre la strada a un’analisi giuridica complessa, soprattutto alla luce della recente evoluzione giurisprudenziale.

Il caso concreto del mio assistito è utile per spiegare quando è davvero possibile usucapire un posto auto e in quali circostanze, invece, il diritto non può essere acquisito, nonostante un uso prolungato.

Il caso del cliente: vent’anni di parcheggio esclusivo… bastano?

Il cliente mi racconta che, sin dalla prima metà degli anni 2000, ha sempre parcheggiato nel medesimo stallo situato nel cortile del condominio in cui risiede. Nessuno, dice, gli ha mai contestato l’uso dello spazio, che ha delimitato con dei paletti e indicato con un cartello “Riservato”. Solo lui possiede il telecomando che apre la sbarra del cortile, e da oltre vent’anni nessun altro condomino ha mai usato quel posto auto.

La domanda è lecita: se ha utilizzato in modo esclusivo quello spazio per più di vent’anni, può oggi chiedere il riconoscimento della proprietà tramite usucapione?

Il quadro giuridico di riferimento

Per rispondere, bisogna partire dai principi generali.

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà o di altri diritti reali che si fonda sul possesso continuato, pacifico, pubblico e non interrotto per vent’anni (art. 1158 c.c.).

Nel contesto condominiale, però, le cose si complicano: lo spazio in cui il mio assistito parcheggia è una parte comune del condominio (cortile), e secondo l’art. 1117 c.c. appartiene a tutti i condomini, salvo che risulti diversamente dal titolo.

Per poterne usucapire una porzione, come nel caso del posto auto, il possessore deve dimostrare:

di aver tenuto un comportamento esclusivo, con atti che lo distinguano da un semplice detentore tollerato;
che il possesso sia stato visibile (pubblico) e non contestato (pacifico);
che sia proseguito ininterrottamente per almeno vent’anni.

Uso esclusivo o uso promiscuo? Il nodo decisivo

Nel diritto condominiale, la distinzione tra uso esclusivo e uso promiscuo è fondamentale.

Se tutti i condomini hanno accesso all’area e la usano a rotazione, si parla di uso promiscuo, che non consente l’usucapione.

Nel caso del mio cliente, invece, sono emersi alcuni elementi decisivi:

ha fisicamente delimitato lo spazio con paletti;
ha affisso un cartello di riserva;
solo lui accede allo stallo, tramite telecomando personale;
non risultano contestazioni formali da parte degli altri condomini;
la durata del possesso supera i vent’anni.

Tutti questi elementi potrebbero, in astratto, integrare un possesso uti dominus, cioè esercitato come se fosse il proprietario.

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La Cassazione e le recenti aperture: la servitù di parcheggio è configurabile?

Nel febbraio 2024, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sentenza n. 3925/2024) hanno affermato un principio importante: la servitù di parcheggio è ammissibile come diritto reale, purché sia:

esercitata in modo non esclusivo e assoluto (cioè non annienti il diritto del fondo servente);
legata all’utilità di un fondo dominante, come previsto dall’art. 1027 c.c.

Questo non significa che sia più facile usucapire un posto auto, ma chiarisce che anche un uso di parcheggio prolungato e non convenzionale può, in alcuni casi, diventare un diritto reale.

Nel caso del mio cliente, però, la richiesta riguarda la piena proprietà dello stallo, non una semplice servitù. Questo rende necessaria una prova ancora più rigorosa.

Come si prova l’usucapione in casi simili?

Per impostare correttamente un’azione giudiziale di accertamento dell’avvenuta usucapione, occorre fornire una documentazione completa e coerente, che copra l’intero ventennio.

Nel caso concreto, ho consigliato al cliente di raccogliere:

fotografie storiche dello stallo con i segni visibili di delimitazione;
testimonianze di condomini o vicini che possano attestare l’uso esclusivo e continuo;
eventuali verbali condominiali che facciano riferimento al suo utilizzo del posto auto;
prove di spese sostenute per la manutenzione o l’adattamento dello spazio;
verifica dell’assenza di atti interruttivi (es. cause o diffide formali ricevute).

Quando l’usucapione fallisce: altri casi osservati

Dall’analisi della giurisprudenza più recente, emergono con chiarezza i casi in cui i tribunali negano l’usucapione dello stallo condominiale:

Assenza di esclusività: il posto è usato anche da altri, oppure non è delimitato fisicamente.
Presenza di contestazioni: il condominio ha avviato cause nel periodo.
Uso solo “tollerato”: i vicini hanno lasciato fare, ma senza riconoscere un diritto e ciò magari è riportato in qualche verbale assembleare.
Mancanza di segni esteriori di possesso: nessuna sbarra, catena, cartello, né documenti che provino la titolarità.

Cosa può fare chi si trova in una situazione simile?

Chi ha utilizzato per anni un posto auto in condominio può:

Verificare la natura dell’area.
Accertare la durata e le modalità dell’uso.
Raccogliere prove documentali e testimoniali.
Valutare l’eventuale ricorso al giudice, con un’azione di accertamento dell’avvenuta usucapione.
In alternativa, negoziare con il condominio la costituzione formale di un diritto (servitù o concessione d’uso).

Conclusione: il consiglio al cliente (e al lettore)

Nel caso del mio assistito, le premesse per un’azione fondata ci sono: il possesso pare esclusivo, visibile e mai contestato; e i vent’anni sono trascorsi.

L’usucapione, in ambito condominiale, non è automatica e non si fonda sul solo passare del tempo: serve una ricostruzione precisa dei fatti e un’attenta raccolta documentale.

Se ti trovi in una situazione simile, o vuoi sapere se hai diritto a rivendicare uno spazio in uso da anni, è fondamentale rivolgerti a un avvocato, che possa verificare la sussistenza dei requisiti e impostare correttamente l’eventuale azione in giudizio.