Condhotel: che cos’è, come funziona. La situazione in Trentino dopo la nuova circolare provinciale

Il condhotel è una formula ricettiva innovativa che fonde ospitalità alberghiera e proprietà immobiliare privata. Introdotto nel nostro ordinamento nel 2018, oggi torna d’attualità in Trentino grazie alla circolare n. 3/2025 del Servizio Libro fondiario e Catasto della Provincia autonoma di Trento. Vediamo di cosa si tratta e quali novità introduce a livello locale.

Cos’è il condhotel?

Il condhotel è un modello “ibrido”: si tratta di un esercizio alberghiero aperto al pubblico, gestito in forma unitaria, che offre camere tradizionali accanto a unità residenziali private (appartamenti con cucina) acquistabili da privati. Questi ultimi possono utilizzarli come seconda casa oppure darli in affitto, anche tramite il gestore della struttura, partecipando agli utili.

Gli obiettivi principali di questa formula:

incentivare gli investimenti turistici;
riqualificare le strutture esistenti;
evitare l’eccesso di seconde case inutilizzate.

Una peculiarità è proprio la gestione unitaria dei servizi: reception, pulizie, aree comuni e portineria devono essere centralizzati, sia per gli ospiti che per i proprietari.

Quali sono i requisiti?

A livello nazionale, per ottenere la classificazione di condhotel è obbligatoria la riqualificazione edilizia dell’hotel esistente (restauro, ristrutturazione, risanamento). Inoltre:

le unità residenziali non devono superare il 40% della superficie dell’intera struttura;
è necessario il rilascio di titoli edilizi idonei per rimuovere il vincolo di destinazione alberghiera sulle unità private.

Cosa prevede la normativa in Trentino?

La Provincia autonoma di Trento ha stabilito requisiti ulteriori:

la struttura alberghiera deve esistere almeno dal 7 agosto 2019;
serve un titolo abilitativo edilizio del Comune, corredato dal piano di casa materialmente divisa;
la classificazione come condhotel si perfeziona solo dopo la vendita di almeno un’unità abitativa e la presentazione di una dichiarazione di autoclassifica al Servizio turismo;
ogni unità residenziale è soggetta a uno specifico vincolo di destinazione, da annotare al Libro fondiario.

Compravendita e vincoli: attenzione alle tempistiche

La vendita delle unità private prima della classificazione ufficiale della struttura è problematica: la legge parla di vincolo di non frazionabilità, che impedisce di vendere porzioni dell’albergo.

La soluzione? Un atto di compravendita con condizione sospensiva, che produce effetti solo una volta ottenuta la classificazione come condhotel. Questo consente di rispettare i vincoli e garantisce la corretta destinazione d’uso dell’immobile.

Aspetti catastali: la questione dell’accesso indipendente

Perché una unità abitativa possa essere classificata catastalmente come A/2 (abitazione civile) – condizione spesso necessaria per la commerciabilità – è fondamentale che abbia accesso indipendente.

Per “accesso indipendente” si intende la possibilità di entrare nella propria unità senza passare dalla reception o da altri spazi gestiti come un classico hotel, anche se si attraversano aree comuni condominiali.

Se manca questa condizione, l’unità resterà classificata come D/2 (albergo), rendendo più difficile la vendita come abitazione autonoma.

L’iter tavolare: quali sono i passaggi?

La circolare descrive un iter dettagliato in sei fasi, che va dalla modifica catastale alla doppia annotazione tavolare (prima per la vendita, poi per l’intavolazione effettiva e l’apposizione del vincolo condhotel). È un processo tecnico che richiede attenzione formale e sostanziale, oltre al coordinamento tra più soggetti: proprietario, acquirente, Comune, Servizio turismo e Ufficio tavolare.

E se si cambia idea?

Il vincolo di destinazione a condhotel può essere cancellato, ma solo in caso di modifica della tipologia alberghiera. In pratica, è necessario presentare una nuova autoclassifica che ricomprenda le unità residenziali nella gestione alberghiera unitaria.

Conclusioni

Il condhotel rappresenta un’opportunità interessante sia per investitori privati che per operatori turistici, ma si tratta di un modello complesso, che richiede una valutazione giuridica e tecnica approfondita.

La circolare della Provincia autonoma di Trento contribuisce a fare chiarezza, ma lascia comunque margini di interpretazione che richiedono attenzione, soprattutto in sede di compravendita e nei rapporti con il libro fondiario.

Se stai valutando un investimento in questo ambito o ti trovi coinvolto in operazioni simili, il mio consiglio è di farti assistere da un professionista esperto in diritto immobiliare e tavolare, per evitare sorprese e operare in piena conformità normativa.