Come Cancellare una Servitù di Passo
Ritenendo l’argomento di particolare interesse e ricollegandomi ad una richiesta di informazioni pervenutami, tratto nuovamente il tema delle servitù.
La questione attiene alla possibilità di cancellare una servitù di passo, a piedi e con mezzi meccanici, costituita per accordo tra le parti già da diversi decenni. Tale servitù, però, da diverso tempo non viene più utilizzata per non uso della medesima da parte dei proprietari del fondo dominante, in quanto, avendo ora un comodo accesso alla via pubblica, che viene utilizzato il luogo del passaggio sul fondo servente, tale servitù risulta pressoché inutile.
Peraltro, il proprietario del fondo dominante, a cadenza di ogni 15 anni circa, ricorda al proprietario del fondo servente la sussistenza della servitù in oggetto.
come si cancella la servitù di passo?
Al fine di dirimere la questione sottopostami rileva innanzitutto precisare quali sono i modi in cui una servitù di passaggio può essere cancellata.
Soccorrono a tal proposito due norme contenute nel Codice Civile: l’una l’art. 1073 c.c. e l’altra l’art. 1055 c.c.
Secondo il disposto normativo di cui all’art. 1073 c.c. “la servitù si estingue per prescrizione quando non se ne usa per vent’anni”.
Ciò a significare che, qualora il vicino non utilizzi il passaggio istituito quale servitù in suo favore per il tempo determinato dalla legge (20 anni), egli decade dal suo diritto di passare per il fondo servente. Accertamento che, evidentemente, in assenza di accordo tra le parti, andrà effettuato dal giudice in corso di causa.
Nel caso sottoposto al mio esame, però, pare che il proprietario del fondo dominante, ben conscio di tale eventualità, si premuri periodicamente di inviare una raccomandata al vicino in cui (a quanto pare) si dichiara comunque interessato al mantenimento del proprio diritto di passaggio ricordandone al contempo la sussistenza.
La domanda che ci si pone è dunque: è sufficiente una raccomandata per interrompere la prescrizione del diritto?
Dando per scontato che la lettera raccomandata sia validamente redatta e notificata, e comunque contenente tutti gli estremi idonei a darne il valore di messa in mora preteso dal mittente, va considerato quanto segue.
Secondo gran parte della giurisprudenza – che ha statuito in merito alla prescrizione del diritto di servitù – valgono ad interrompere il decorso dei termini di prescrizione sia la domanda giudiziale del proprietario del fondo dominante che chieda per esempio l’eliminazione di un ostacolo all’esercizio del suo diritto, sia un riconoscimento espresso della sussistenza del diritto da parte del proprietario del fondo servente.
Alla luce di ciò, pare emergere il principio che non sia necessario un effettivo e concreto utilizzo del passaggio, bensì che sia sufficiente la volontà oltre che l’interesse del titolare del diritto di far valere la servitù.
Quando il titolare del diritto non eserciti il potere sul bene, risulta necessario valutare la validità degli atti interruttivi del termine di prescrizione dallo stesso posti in essere, che siano quindi diversi dall’azione concreta del passaggio (che evidentemente interromperebbe il decorso del termine senza alcun dubbio).
In proposito, però, è discusso se ad interrompere i termini di cui sopra valga solo un atto giudiziale, oppure se possa valere anche un atto stragiudiziale (quale una raccomandata a.r.) ricevuta dal proprietario del fondo servente.
La controversa posizione assunta in proposito sia in dottrina che in giurisprudenza non concede allo stato di poter pacificamente propendere per l’una o l’altra soluzione.
A mio avviso, peraltro, ritenuto che la normativa sull’interruzione della prescrizione presuppone un reale interesse a che il diritto di servitù permanga, trovo difficile ravvisare un simile interesse in capo al proprietario di un fondo che, pur non utilizzando da diversi decenni il passaggio imposto sul fondo servente, in limine con lo scadere dei termini prescrizionali, di volta in volta maturati, invii una raccomandata al vicino per far conoscere il proprio intendimento a mantenere il proprio diritto di passo.
e se il passaggio cessa di essere necessario? posso far cancellare la servitù?
Ma vediamo ora la seconda possibilità ammessa dal Legislatore per poter ottenere la cancellazione della servitù di passo, e cioè quella prevista dall’art. 1055 c.c. secondo il quale: “se il passaggio cessa di essere necessario, può essere soppresso in qualunque tempo ad istanza del proprietario del fondo dominante o del fondo servente”.
Nel caso che è stato sottoposto al mio esame, però, ove la servitù risulta costituita per volontà delle parti e non coattivamente per interclusione del fondo dominante, tale normativa parrebbe non trovare applicazione.
Peraltro, secondo la costante interpretazione giurisprudenziale dell’istituto, la causa estintiva della servitù di passaggio prevista dall’art. 1055 c.c., per il caso di cessazione dell’interclusione del fondo dominante, opera con riguardo ad ogni servitù che si ricolleghi ai presupposti del passaggio coattivo, anche se sia stata convenzionalmente costituita.
In parole povere qualora la servitù, seppure frutto di una convenzione, sia stata istituita per ovviare all’interclusione del fondo.
Appare ovvio, in tale ultima ipotesi, che sarà onere di colui che intende far sopprimere il passaggio dimostrare il mutamento dello stato di fatto rispetto al tempo in cui è stato raggiunto l’accordo sulla costituzione della servitù, oltre che la circostanza per cui tale accordo aveva quale ragione fondante il permettere al fondo dominante di raggiungere agevolmente la via pubblica.
Alla luce di quanto sopra, nel caso specifico il mio consiglio è quello di verificare dapprima, ed in maniera puntuale, il contenuto dell’accordo che ha istituito il passaggio, per verificarne ragioni e validità.
Qualora, da tale verifica non se ne derivasse alcun valido appiglio normativo per risolvere la questione, direi che unica strada percorribile – solo a seguito di un’attenta verifica delle più recenti pronunce giurisprudenziali in materia – sia quella di far valere la prescrizione del diritto contestando la validità delle comunicazioni di messa in mora notificategli negli anni.
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avvocato Francesca Zanoni 
Anch’io sono tormentata da una servitù di passaggio che sto cercando di far cessare, le persone coinvolte sono molte, la stradina agricola non è più utilizzata, é stata anche interrotta in diversi punti da una strada, da un parcheggio ecc. Da dove passa la strada asfaltata si vorrebbe far cessare da una parte e mantenere dall altra. La domanda é: si può frazionare una servitù? Perché se così fosse si potrebbe raggiungere un accordo senza fare una causa ,ma solo con atto notarile. Grazie 1000
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buongiorno anche io ho lo stesso problema di una vecchissima servitù di passaggio istituita credo solo verbalmente, devo ancora avere conferma di questo, e che ora,a mio avviso, non avrebbe più diritto di esistere. ho acquistato un appartamento che prima era di proprietà di una famiglia parente della vicina di casa che, all’epoca, non potendo arrivare al suo orto passando sul marciapiede, passava di fronte alla casa dei parenti-vicini. l’impresa che mi ha venduto l’appartamento ha creato, durante la ristrutturazione, un passaggio che dal marciapiede arriva direttamente all’orto della signora in questione, di conseguenza lei potrebbe benissimo uscire di casa, passare sul marciapiede e salire le scale fatte apposta per accedere al suo fondo. resta il fatto che lei continua a passare nonostante sia stato creato l’accesso alla pubblica via. in sede di giudizio so che la signora è stata condannata a pagare per questa servitù ma, a tutt’oggi, non ha ancora versato nessun importo. possibile che non si possa togliere questa servitù visto che ora può comodamente accedere al suo campicello tramite il marciapiede che prima non esisteva????la mia è anche una questione di sicurezza perchè essendo stati aperti questi varchi verso il marciapiede la gente, per puro divertimento ,soprattutto dei figli, passa di fronte casa mia su una proprietà privata e mi sono spesso ritrovata gente seduta tranquillamente sul muretto di casa mia. io vorrei mettere un cancelletto per chiudere l’accesso a questo corridoio fra il mio ingresso e un’aiuola ,in cui passa la vicina di casa, lei ora può accedere al suo fondo tranquillamente senza pericoli perchè passa sul marciapiede. lei non ne vuole sapere perchè prima la casa era dei suoi parenti e lei è sempre passata di li, ma io credo che questa servitù in realtà non sussita perchè erano parenti /amici e si facevano un favore tra loro, ma ora che la casa è stata smembrata e divisa in appartamenti ognuno col suo ingresso non vedo perchè lei debba ostinarsi a passare ancora sulla mia proprietà.la cosa è seccante perchè passano anche i suoi altri parenti che potrebbero benissimo scendere fino al marciapiede, ripeto creato apposta per loro, invece passano a tutte le ore davanti casa mia perchè è più comodo, non sia mai che facciano due scalini di troppo. ora ho richiesto la documentazione della causa alla ditta che ha ristrutturato e che aveva fatto richiesta che fosse tolta questa servitù che, per altro, non risulta nei dati catastali e nell’atto notarile della casa. se lo avessi saputo non l’avrei acquistata. grazie infinite
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Buongiorno Avvocato,
Le chiedo gentilmente una risposta in merito ad una convenzione stipulata nel 1991 con il comune di Milano che riguarda una servitù pepetua di passo pedonale e carraio di uso pubblico per l’accesso ad un’area destina a verde pubblico; è possibile la cancellazione di tale servitù essendo venuta meno in questi anni l’interclusione dell’area oggetto della servitù? In buona sostanza la situazione attuale è quella di un secondo accesso (realizzato dal comune) che permetta l’accesso libero all’area oggetto della convenzone? Non è quindi più necessario il pasaggio dall’area privata per raggiungere il fondo pubblico. Ringrazio e porgo cordiali saluti
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Buongiorno,
per eventuali pareri di ordine pratico la devo rimandare a questa pagina del sito: https://avvocatofrancescazanoni.wordpress.com/consulenza-legale-on-line/
Grazie per l’attenzione dimostrata per i miei articoli.
avv. Francesca Zanoni
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Buongiorno Avvocato
Le sarei grata se potesse sciogliere il mio dubbio.
Su una comproprietà, è stata prevista con atto, una servitù di passaggio lungo il lato esterno dello stabile, per accedere dall’appartamento posto al 2° piano al proprio fondo/garage.
Da alcuni anni (3 o 4 circa) il fondo/garage ha subito un cambio d’uso diventando appartamento di civile abitazione regolarmente accatastato come A3.
Essendo variati i presupposti della servitù, questa decade automaticamente o continua a sussistere comunque?
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Le sarei molto grata se mi volesse chiarire alcuni dubbi. Ho permesso
l’accesso al sottotetto con scrittura notarile.
Però nell’atto è stato precisato ” fino a quando la persona che vi poteva accedere non si costruiva una sua scala nel suo fondo ” senza precisare una temine di tempo entro il quale questo doveva avvenire.
Ora la persona non intende costruire questa scala e non la costruirà mai con grave danno per me. Vorei sapere cosa posso fare per fare annullare questo diritto di accesso e se sono costretta dare le chiavi del mio fondo per potervi accedere in ogni momento. L’atto notarile non è stato fatto molto bene posso chiedere che venga rettificato ? La ringrazio molto. Saluuti
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Credo sia indispensabile verificare interamente l’atto e capire se emerge la volontà delle parti a costituire la servitù per un breve periodo, transitoriamente fintantoché il vicino non si fosse costruito un accesso proprio.
Se è così invierei una diffida formale al suo vicino per invitarlo ad adempiere all’obbligo.
Potrebbe anche procedere alla chiusura dell’accesso, se tale chiusura rimane tale per un anno senza che il vicino le notifichi un atto di citazione per far riaprire l’accesso, il suo diritto di servitù viene meno. se le notifica un atto di citazione può far valere in giudizio, in risposta alle pretese dell’attore, l’atto con il quale si dichiarava tale diritto come transitorio.
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Abito in una strada privata di cui per metà ho il diritto di passaggio. Premetto che in questa strada ci sono 12villette da un lato.. Dall altro lato 4abitazioni di cui l ultima e di mia proprietà.. E di fronte alle mia proprietà c è una villetta che di e chiusa completamente senza lasciare i metri della strada… Un muro che mi impedisce di dare manovre e tanto meno di parcheggiare.. Un muro che per esattezza compre per metà la mia proprietà e che sono costretta a parcheggiare sulla proprietà precedente Alla mia… Adesso il mio vicino di casa non vuole farmi parcheggiare dicendo che io ho perso sua il diritto di passaggio… Al massimo posso passarci quando lui non ha le macchine… Ha fatto delle strisce a terra che indicano una sua zona di parcheggio… Adesso mi chiedo se le persone do fronte parcheggiano a filo muro facendo continuare questo muro e se la vicina di casa dal mio lato non mi lascia parcheggiare io avrei praticamente davanti casa mia uno spazio inutilizzabile e solo di passaggio per entrare solo ed esclusivamente bella mia proprietà…
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Se io ho difficoltà ad entrare nella mia proprietà perché chi ho di fronte non mi da possibilità io ho sempre il diritto di passaggio sulla villetta precedente che si trova accanto alla mia proprietà? Può quest ultimo affermare che lo spazio di fronte casa e di sua proprietà e parcheggiare esclusivamente lui?
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Dipende come Lei ha acquisito il titolo del passaggio. se ha maturato il termine per usucapire deve stare attenta a che l’impedimento del suo vicino non interrompa il suo possesso.
Se invece il diritto di passo è stato determinato su accordo va considerata la ragione alla base dell’accordo.
In ogni caso se Lei ha maturato il diritto di passaggio (per usucapione ovvero per accordo) può pretendere che il vicino non ostacoli la servitù di passaggio. In base al titolo di acquisto del diritto si dovrà decidere se agire giudizialmente. Infatti la semplice contestazione non interrompe i termini del non uso.
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mi scusi ma fatico a capire come si sviluppano i luoghi e dove lei vorrebbe passare o parcheggiare.
se ritiene può mandarmi una mappa con le specifiche al mio indirizzo segreteria@studiolegalezanoni.com
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sono proprietario di una stradsia sulla quale insiste una servitù di passaggio. Ho chiuso la strada con due cancelli fornendo all’avente diritto. nei primi anni del duemila il comune ha costruito una strada comunale aprendo il fondo sul quale insisteva la servitù. Ho fatto dono al comune di circa 20 mq in modo da creare una uscita di entrambi sulla starda comunale. Quindi si esce dal cancello e ci si immette su una stada pubblica. Faccio presente che dal 2007 il confinante ha avuto in dotazione il telecdomando ma fino ad oggi non ha mai transitato più sulla mia proprietà. In pratica da quando è venuto meno l’interclusione.Lui vorrebbe mantenere la servitù nonostante la costituita interclusione, nonostante 11 anni di non utilizzo. E’ giusto secondo lei?
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Buongiorno,
il diritto alla servitù si perde per non uso ultraventennale, quindi se il suo vicino non usa la strada da poco più di undici anni non può dirsi perso il diritto.
Diverso è il caso se il diritto di servitù è stato concesso per la sola ragione dell’interclusione. Se questa è venuta meno può essere escluso il diritto di mantenere la servitù.
E’ necessario quindi dimostrare che il diritto di passaggio è stato costituito solo perché il fondo del vicino altrimenti sarebbe stato intercluso.
Mi pare che questo ultimo possa essere il Suo caso.
Se ha bisogno di altre specifiche mi faccia sapere.
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Buonasera, vorrei chiederle la gentilezza di un parere sulla seguente situazione:
ho acquistato un immobile che confina su un lato con una strada privata larga circa 4 metri.
il precedente proprietario dell’immobile aveva da contratto (nella compravendita del terreno su cui poi ha costruito) concordato con il proprietario (del fondo e della strada privata) diritto ad aprire finestre, balconi su tale strada nonché “diritto di accesso”. Nel contratto di acquisizione dell’immobile adesso siglato sono stati riportati e venduti “servitù di attive e passive e con il diritto di accesso dalla strada privata”. A tal proposito volevo chiedere se la definizione di diritto di accesso possa essere limitante o considerate le caratteristiche della strada possa essere utilizzata anche per accesso carrabile. Grazie
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Salve, avvocato negli anni 90 mio padre con un atto di donazione a un suo primo cugino gli dona metà di un immobile per una rettifica di quote per successione della mamma, ma questi a sua volta hanno avuto sempre il possesso dell’immobile dove loro accedono per entrare alla via pubblica, mio padre invece é intercluso, questo suo cugino dopo 30 anni abbatte un muro di recinzione e ci comunica che oltre ad avere Accesso dalla via pubblica deve pure entrare dalla nostra proprietà, noi all’oscuro di tutto ciò chiediamo a quale titolo deve passare proprio davanti casa, il ché ci fa vedere questo atto di donazione dove mio padre ormai morto da 10 anni per questa rettifica di quote dona metà casa con diritto di accesso alla corte e con atto del 1963 dove accedere c’è una servitù di passaggio, ora gentilmente volevo chiedere di può sospendere questa servitù visto che non ne ha mai fatto uso per piu di 30 anni??? E questo immobile loro stessi avevamo diviso il cortile con dei muri con ognuno per conto proprio, adesso invece lui dice che il ns cortile è in comproprietà il suo cortile è solo esclusivamente suo. Cosa possiamo fare per non avere questo individuo che ci parcheggia con l’auto davanti casa in attesa di un suo cortese riscontro.
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Buongiorno,
il mancato esercizio della servitù per oltre 20 anni estingue il relativo diritto per prescrizione ex art. 1073 c.c., è onere della parte che ne ha interesse dimostrare il non uso ultraventennale. Gli elementi da valutare nella Sua domanda sono molteplici e per poter dare una risposta più esaustiva avrei bisogno però di ulteriori informazioni. Se ritiene può scrivermi in privato (segreteria@studiolegalezanoni.com)
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Buongiorno,
Ho acquistato da un anno una casa di corte, nella corte attualmente ci sono altri due proprietari. Molti anni fa vi era la strada comunale che portava alla corte e passava sotto di noi. In seguito ad un cedimento della stessa, il vecchio proprietario della mia attuale casa, ha concesso a queste persone di utilizzare il proprio terreno per arrivare alle abitazioni. L’utilizzo è stato poi concesso anche ai proprietari di una casa che sta oltre la nostra corte, così ad oggi molte auto passano sulla mia proprietà. Il mio geometra mi ha fatto vedere sul mappale che di fatto c’è ancora segnata la strada comunale e anche la mia, segnata come deviazione. Mi ha consigliato di scrivere una raccomandata in cui chiedo formalmente agli utilizzatori di riunirci tutti e chiedere al comune il ripristino della vecchia strada comunale. Ovviamente loro parlano di “uso capione” e di “prescrizione”. La domanda però è la seguente: se la vecchia strada comunale esiste e può essere ripristinata, può la la strada che passa per il mio terreno, proprietà essere usocapiata?
Grazie mille
Giuseppe Spataro
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La strada che attraversa il Suo terreno può essere usucapita solo se ne sussistono i presupposti: un uso pacifico, continuo, pubblico e ininterrotto per almeno 20 anni, senza il Suo consenso espresso o implicito (consenso che deve mancare sin dall’inizio dell’uso). Tuttavia, se la strada comunale esiste ancora nelle mappe catastali e può essere tecnicamente ripristinata, ciò rafforza la Sua posizione: il passaggio sul Suo terreno potrebbe non essere più necessario né giustificabile.
In questi casi è fondamentale analizzare con attenzione la documentazione catastale, la situazione di fatto e i rapporti con il Comune, oltre a chiarire al meglio in che modo i terzi hanno iniziato a passare sul Suo fondo. Se ha interesse ad approfondire la questione mi scriva pure. Il mio consiglio è comunque quello di farsi assistere da un avvocato esperto in materia, in modo da valutare al meglio la strategia da adottare.
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Salve se mi lascia un suo recapito la Chiamerei. Grazie mille Giuseppe Spataro
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Buongiorno,
può certamente contattarmi presso il mio studio al numero 0464512313 (chiedendo espressamente di me, visto che in studio siamo diversi professionisti, o lasciando un suo recapito telefonico in segreteria, la contatterò quanto prima) oppure può scrivermi via mail a segreteria@studiolegalezanoni.com
cordiali saluti.
avv. Francesca Zanoni
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