Servitù Prediale: Diritto Reale e Passaggi Coattivi. Il caso particolare del fondo che diventa intercluso dopo la vendita di una sua parte

La servitù prediale

La servitù prediale è un diritto reale di godimento che consiste nel peso imposto sopra un fondo (c.d. fondo servente) per l’utilità di un altro fondo (c.d. fondo dominante) appartenente a diverso proprietario.

Oggetto di servitù sono tutti i beni immobili anche futuri (es. immobile da costruire), con esclusione quindi dei beni mobili e incorporali.

Tale diritto può costituirsi per volontà delle parti, ad esempio per contratto o testamento, oppure coattivamente, per imposizione di legge. La costituzione delle servitù può aver luogo anche per effetto dell’usucapione (esercizio del diritto per un lasso di tempo stabilito dalla legge) e della destinazione del padre di famiglia (apposizione sul proprio fondo di opere visibili quali ad es. acquedotti e condutture, la cui utilità permane anche nel caso in cui una parte del fondo venga venduta a terzi).

La servitù coattiva più nota è quella di passaggio. Il diritto a costituire in maniera forzata (contro la volontà del proprietario del fondo servente) tale servitù non sempre necessita della totale interclusione (mancato accesso alla via pubblica) del fondo dominante.

Infatti la legge prescrive che il passaggio coattivo può essere posto a favore anche del fondo non intercluso allorché esso abbia un accesso alla via pubblica che risulti inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non possa essere ampliato. In tali casi è il giudice adito che discrezionalmente, e quindi secondo il proprio apprezzamento caso per caso, dispone la costituzione della servitù o meno.

e se il fondo è intercluso?

Diversa è l’ipotesi in cui il fondo sia circondato da proprietà altrui e non abbia uscita sulla strada pubblica (interclusione assoluta) o non possa procurarsela senza eccessivo dispendio o disagio (interclusione relativa).

In questi casi, invece, il proprietario del fondo intercluso (in maniera assoluta o relativa) ha il diritto di ottenere il passaggio coattivo dal vicino una volta che vengano (in causa) accertati i presupposti della suddetta interclusione.

Peraltro, come detto, non è sufficiente che siano avverati i presupposti di legge affinché possa essere esercitata la servitù in oggetto; infatti, qualora il vicino non consenta il passaggio volontariamente, sarà sempre necessaria una pronuncia in tal senso da parte dell’autorità giudiziaria.

La tutela attribuita dalla legge è infatti tesa a concedere agli interessati di ottenere una pronuncia definitiva del giudice che autorizzi il passaggio, non certamente ad esercitarlo coattivamente di propria iniziativa.

Il giudice, verificata la sussistenza dei presupposti di legge per la costituzione del diritto, emetterà una sentenza che legittimi il passaggio nei modi e nei termini che saranno stabiliti in causa oltre a determinare l’ammontare dell’indennità dovuta al proprietario del fondo servente.

Il fondo che prima ha accesso alla via pubblica diventa intercluso a seguito di cessione di una sua parte. quali sono le tutele per il proprietario?

Caso particolare si ha quando a seguito di divisione e successiva alienazione di una parte del fondo prima unico, la parte compravenduta risulti interclusa.

La legge disciplina espressamente tali ipotesi prevedendo il diritto dell’acquirente di ottenere la costituzione coattiva della servitù di passaggio gratuitamente, senza dover versare al proprietario del fondo servente l’indennità per il passaggio sul proprio terreno, come invece accade nelle altre ipotesi; e ciò perché il legislatore considera il prezzo di vendita pattuito già comprensivo dell’indennità in oggetto.

attenzione…

Di particolare rilievo – in tali casi – è la circostanza per cui il diritto ad ottenere la servitù di passaggio a seguito della vendita di una parte del fondo può essere fatta valere solamente nei confronti del venditore e dei suoi eredi, non invece nei confronti di eventuali terzi che, nel frattempo, hanno acquistato la restante parte di terreno sulla quale si sarebbe dovuta esercitare la servitù.

Nei confronti di questi ultimi, se del caso, sarà sempre possibile ottenere la servitù coattiva di passaggio a fronte del versamento della suddetta indennità.