USUCAPIONE ABBREVIATA PROPRIETA’ RURALI IN ZONE MONTANE

Come ho avuto più volte modo di scrivere in questa rubrica, il possesso continuato per oltre 20 anni di un bene immobile permette al possessore di acquistare, con pronuncia del Tribunale, la piena proprietà del bene stesso.

Esistono, però, casi particolari ove tale termine viene ridotto sensibilmente.

Esempio ne è l’art. 1159bis del Codice Civile il quale prevede che per la proprietà rurale il termine necessario ad usucapire è di 15 anni ovvero, in casi specifici di soli 5 anni.

I beni rientranti in tali fattispecie sono sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani, sia i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni non classificati come montani ma aventi un reddito dominicale non eccedente la somma di €. 180,76.

Secondo la giurisprudenza maggioritaria, però, è necessario che il fondo sia concretamente destinato ad attività agricola.

A tal proposito la Cassazione ha stabilito che: per l’applicazione dell’usucapione speciale non è sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma è necessario che esso, quanto meno all’atto dell’inizio del possesso sia destinato in concreto all’attività agraria (Cass. Civ. n. 8778/2010).

In linea generale la proprietà del fondo (con annesso fabbricato) si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.

Peraltro, colui che acquista tale bene in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà (es. compravendita) e che sia debitamente trascritto (nel libro fondiario), ne compie l’usucapione in suo favore con il decorso di soli cinque anni dalla data di trascrizione.

La procedura e le modalità in cui procedere alla regolarizzazione del titolo di proprietà sono descritte dalla legge ed essenzialmente prevedono, come per l’usucapione ordinario, la necessità di adire il Tribunale competente al fine di far accertare il titolo di proprietà che poi potrà essere trascritto nei relativi registri immobiliari.

È prevista una particolare pubblicità legale. Il ricorso al Giudice, va infatti affisso per novanta giorni all’Albo del Comune in cui sono situati i fondi, nell’Albo del Tribunale ed è pubblicato per estratto, una sola volta, nel Foglio degli annunzi legali della Provincia (ora in Gazzetta Ufficiale).

Il ricorso va notificato nei confronti di tutti coloro i quali nei registri immobiliari risultano titolari di diritti reali sull’immobile ed a coloro che, nel ventennio antecedente alla presentazione della domanda abbiano trascritto altra domanda giudiziale diretta a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di godimento sui fondi oggetto di causa, i quali potranno proporre opposizione alla domanda di riconoscimento di proprietà. Legittimato a proporre opposizione è chiunque vi abbia interesse.

Ulteriore limitazione è stata posta dalla Cassazione (Cass.Civ. n. 867/2000) prevedendo che la disciplina dettata dall’art. 1159bis c.c. è applicabile soltanto per l’acquisto a titolo originario del diritto di proprietà, non contemplando la norma in questione la servitù o altri diritti reali.

Al fine di interrompere il decorso del termine verso colui che ha il possesso del bene, è necessario notificare entro la scadenza degli anni previsti per usucapire, un atto giudiziario (atto di citazione) con il quale si richiede la cessazione del possesso in capo al terzo e la restituzione del bene al legittimo proprietario. Attenzione: non è quindi sufficiente la mera richiesta per iscritto con raccomandata a.r.

avv. Francesca Zanoni