INADEMPIMENTO DEL CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA E ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA

Con il contratto preliminare di compravendita immobiliare le parti si impegnano a stipulare un successivo e futuro contratto, denominato contratto definitivo.

Per entrambe le parti (promissario acquirente e promittente venditore) nasce quindi l’obbligo di concludere il c.d. contratto definitivo.

È necessario che il contratto preliminare contenga tutti gli elementi necessari della compravendita; quindi deve indicare l’impegno delle parti a vendere/acquistare un determinato bene alle condizioni ed al prezzo pattuito e specificatamente indicati nell’accordo.

Il passaggio di proprietà avverrà solo una volta concluso il contratto definitivo.

Se una parte, concluso il preliminare, si sottrae all’obbligo di stipulare il contratto definitivo, l’altra parte potrà:

chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e ottenere il risarcimento di eventuali danni patiti;
oppure ricorrere alla c.d. esecuzione forzata in forma specifica.

La legge prevede infatti che “se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie all’obbligazione, l’altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto non concluso” (art. 2932 c.c.)

Al tal fine è necessario che venga investito della questione il Giudice che potrà emettere una sentenza diretta a dare esecuzione a quell’obbligo di stipulare il contratto definitivo nonostante l’opposizione della controparte.

La sentenza determinerà il venire in essere degli effetti del contratto definitivo (trasferimento di proprietà, pagamento del corrispettivo ecc..), così come indicati nel contratto preliminare.

È per tale ragione che si potrà pretendere tale esecuzione solo laddove tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo siano contenuti nel contratto preliminare.

Questo rimedio, però, è esperibile solo in taluni casi; è di fatto escluso, o meglio del tutto inutile, quando il contratto abbia come oggetto una prestazione di fare. Il creditore di una prestazione di fare non può in alcun modo costringere l’altro, nemmeno con una sentenza, a porre in essere una determinata azione in suo favore. Al più potrà ottenere che sia un terzo a porla in essere a spese del debitore.

In questi casi sarà più conveniente procedere per la risoluzione del preliminare con richiesta di risarcimento del danno.

L’esecuzione in forma specifica, invece, risulta particolarmente efficace in caso di compravendita immobiliare; in questi casi, infatti, sarà possibile ad esempio per il promittente acquirente ottenere una sentenza costitutiva che produrrà gli effetti traslativi (di passaggio di proprietà) del contratto e così egli diverrà, per ordine del giudice, proprietario del bene oggetto del preliminare di vendita, a fronte del versamento del prezzo pattuito.

Per poter ottenere la sentenza predetta è necessario che venga fatto un formale invito al rogito con la diponibilità al pagamento del prezzo di acquisto.

Una volta disatteso tale invito, sarà possibile procedere giudizialmente come detto.

Se il bene promesso in vendita presenta vizi o difformità rispetto a quanto promosso con il preliminare, ed il promissario acquirente intende procedere con la richiesta di esecuzione in forma specifica potrà chiedere che il giudice disponga l’esecuzione del contratto come pattuito ed ottenere la proprietà del bene promesso in vendita e al contempo richiedere ed ottenere che la sentenza diminuisca il prezzo di acquisto in relazione ai vizi accertati, ovvero condanni il promittente venditore ad eliminali a proprie spese.

In definitiva è bene non sottovalutare mai la forte valenza di una promessa di acquisto o vendita che, seppure riferita ad una mera intenzione futura vincola fortemente le parti, salvo eccezioni, a mantenere la parola data.

Avv. Francesca Zanoni