Il contratto di locazione

La locazione è il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo verso un determinato corrispettivo.

È quindi un contratto consensuale che produce effetti obbligatori tra le parti. La forma (e quindi se il contratto va fatto con atto pubblico oppure atto privato) è libera, nel senso che le parti possono decidere se rivolgersi ad un Notaio o meno, salvo che per i contratti di locazione di beni immobili di durata superiore ai nove anni.

Quanto alla durata, la locazione non può eccedere i trent’anni: si riduce a tale tempo quello eventualmente superiore convenuto tra le parti. Se il proprietario aliena (es vende) il bene locato, l’acquirente è tenuto a rispettare il contratto di locazione, purché esso risulti avere data certa anteriore alla cessione stessa del bene.

Il locatore ha l’obbligo di: consegnare la cosa in buono stato di manutenzione; mantenere il bene in buon uso (es.. provvedendo alle riparazioni); garantire il pacifico godimento del conduttore, per l’ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa (es. una servitù di passaggio).

Il conduttore ha l’obbligo di: prendere in consegna la cosa; servirsene per l’uso stabilito osservando la diligenza del buon padre di famiglia; corrispondere il canone stabilito; restituire, alla scadenza, la cosa nello stato in cui l’aveva ricevuta.

Cosa accade se il conduttore non rispetta l’obbligo di pagare il canone? Come può tutelarsi il proprietario?

Al proprietario è data la possibilità di tutelarsi in via giudiziale qualora il conduttore non provveda a pagare regolarmente il canone pattuito. Lo strumento giurisdizionale previsto ad hoc è lo sfratto per morosità.

Si tratta di un procedimento più celere rispetto ai consueti procedimenti di merito in ambito civile che permette in tempi ragionevolmente brevi di ottenere la condanna dell’inquilino, non solo a lasciare libero l’appartamento locato, ma anche a versare i canoni scaduti e da scadere sino all’effettivo rilascio, oltre alle spese legali sostenute per il procedimento e gli interessi nel frattempo maturati.

La legge prevede la possibilità di ricorrere a tale strumento anche laddove vi sia stata la mancata corresponsione anche di un solo canone; invece quando trattasi di spese condominiali è necessario che l’importo non pagato di tali spese corrisponda alla somma di almeno due canoni.

Il procedimento si sviluppa con un primo atto che viene inviato al conduttore moroso con il quale si intima il pagamento e lo si invita a presenziare davanti al Giudice competente ad un’udienza stabilita.

In tale udienza il Giudice valuterà le posizioni delle parti e deciderà il da farsi. Se il conduttore non si presenta il giudice riterrà tale comportamento come un’ammissione rispetto al debito maturato e provvederà a emettere il provvedimento predetto con cui condannerà l’inquilino a lasciare l’immobile entro una data indicata dallo stesso giudicante oltre al pagamento delle spese di giudizio ed i canoni di locazione.

L’inquilino potrà presenziare all’udienza spiegando le proprie eventuali ragioni difensive e, eventualmente, chiedere di “purgare la mora” e quindi pagare gli importi in sofferenza (comprensivi di capitale spese legali e interessi).

In questo caso il giudice concederà un termine di pochi giorni per provvedere e, in considerazione del venir meno della morosità, non potrà essere emesso il provvedimento di rilascio richiesto.

La purgazione della mora non può avvenire solo tre volte nel quadriennio.

Una volta ottenuto il provvedimento di rilascio esso dovrà essere notificato al conduttore con il relativo precetto (per il pagamento delle spese e dei canoni) con il quale si avvertirà che in caso di mancata ottemperanza all’ordine del giudice si procederà all’esecuzione forzata.

Se nonostante tale invito il conduttore non rilascia l’immobile sarà possibile procedere alla notifica di un atto ulteriore, questa volta redatto dall’Ufficiale Giudiziario, il quale indicherà giorno e ora i n cui si recherà presso il debitore per procedere al rilascio forzato del bene locato.

La procedura non è priva di imprevisti né di spese ma, essenzialmente, seguendo l’iter previsto dalla legge sarà possibile riottenere coattivamente il proprio immobile e, se il conduttore non è del tutto indigente, sarà possibile agire esecutivamente anche per recuperare, oltre ai canoni ed agli interessi maturati, anche le spese legali anticipate al proprio difensore.