La responsabilità per vizi e difetti dell’immobile. L’accertamento tecnico preventivo

Il costruttore, secondo l’art. 1667 codice civile deve garantire che l’opera da lui eseguita non presenti difformità o vizi, dove per difformità si intende una discordanza dell’opera da quanto prescritto in contratto e per vizio la mancanza di qualità dell’opera rispetto alle regole dell’arte.

I vizi indicati dall’art. 1667 c.c. sono vizi lievi in cui rientrano, secondo la giurisprudenza, la scorretta esecuzione degli intonaci, difetti nell’impianto elettrico, nel pavimento, nella posa degli infissi (ecc…).

Il committente (colui che ha dato in appalto l’opera) dovrà, quindi, denunciare il vizio entro sessanta giorni dalla scoperta e se il costruttore non provvede alla eliminazione del vizio sarà necessario procedere ad azione giudiziaria nei suoi confronti entro due anni dalla consegna dell’opera, altrimenti l’azione sarà prescritta e non sarà più possibile agire in tal senso.

Se, invece, i difetti dell’immobile sono gravi la garanzia del costruttore sarà ampliata sino ai 10 anni dalla consegna dell’immobile medesimo.

L’art. 1669 codice civile disciplina la responsabilità dell’appaltatore (colui che esegue l’opera) nei confronti del committente nell’ipotesi in cui l’opera nel corso di dieci anni dal compimento, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovini in tutto o in parte ovvero presenti evidente pericolo di rovina o gravi difetti, il tutto a condizione che si tratti di vizi inerenti edifici o altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata.

Per difetto grave si intende quel vizio che incide sulla stabilità dell’opera che ne compromette il godimento e la destinazione. Secondo la giurisprudenza sono altresì gravi difetti quelli che alterano in modo apprezzabile la funzionalità o l’usufruibilità dell’opera stessa. Ad esempio: carenza di impermeabilizzazione tale da comportare infiltrazioni di acqua piovana, mancata coibentazione termica che comporta umidità nell’immobile, ecc…

Il grave difetto va denunciato entro un anno dalla scoperta e l’azione giudiziale, in caso di inerzia del costruttore, si prescrive in un anno dalla denuncia.

La denuncia può essere portata a conoscenza dell’appaltatore senza vincoli di forma anche con una semplice raccomandata . Spetta comunque al denunciante dimostrare di aver provveduto alla denuncia entro la scadenza del termine.

Negli ultimi anni si è sempre più fatto uso, in caso di vizi e difetti dell’immobile, alla procedura di Accertamento tecnico preventivo (ATP).

Tale procedura non è volta ad ottenere una sentenza che accerti in via definitiva chi sia il responsabile del vizio e del conseguente danno con la condanna di quest’ultimo al risarcimento, ma mira far accertare davanti al giudice la sussistenza delle problematiche denunciate nonché l’entità dei danni patiti.

In sostanza l’acquirente o il committente ricorre al giudice competente affinché nomini un consulente tecnico d’ufficio (un esperto in materia) che verifichi lo stato dei luoghi e, dopo attenta analisi (anche eventualmente in contraddittorio con i consulenti di ciascuna parte), determini le cause e le responsabilità dei vizi riscontrati e, in alcuni casi, anche l’entità dei danni patiti oltre che il costo per la sistemazione dei vizi accertati.

Questo procedimento ha un iter molto più snello di quello ordinario in quanto, in questa fase, si vuole unicamente produrre la prova a sostegno delle ragioni del committente.

Una volta che il consulente d’ufficio avrà svolto le sue indagini redigerà la propria perizia che andrà depositata in tribunale; a quel punto – alla luce di quanto affermato in tale relazione – le parti potranno trovare un accordo (stragiudiziale e quindi senza l’instaurazione di una causa giudiziale) sulla ripartizione delle responsabilità, dei risarcimenti e degli oneri di riparazione.

Qualora nonostante la perizia le parti non riuscissero a trovare un accordo, sarà sempre possibile –

entro i termini di legge – procedere all’azione giudiziaria vera e propria e in tale sede far valere oltre che i documenti che già erano a disposizione delle parti anche la perizia che è stata redatta dal CTU in sede di accertamento tecnico preventivo.

Tale strumento permette di poter verificare in via preventiva, con tempi e costi più ridotti, i possibili esiti di una causa di merito e poter quindi valutare l’opportunità di procedere o meno in via giudiziaria.