Distanze tra le costruzioni, sopraelevazione in aderenza

Si è recentemente recato presso il mio studio un cliente che chiedeva spiegazioni in merito alla normativa applicabile in tema di distanze tra le costruzioni.

Mi riferiva di essere proprietario di un immobile sito all’interno di una contrada di paese che, per due lati, risultava in completa aderenza con i due edifici confinanti.

Il cliente aveva intenzione di ristrutturare il proprio immobile adibendo a nuovo appartamento quello che fino a quel momento era stato adibito a soffitta; con conseguente innalzamento del tetto. Si chiedeva quali fossero gli accorgimenti da rispettare in particolar modo rispetto ai vicini.

Uno di questi ultimi, infatti, risultava avere anzitempo realizzato parte della falda del proprio tetto a ridosso della copertura del mio cliente, risultando la predetta falda all’interno della linea d’aria di proprietà di quest’ultimo.

Per rispondere compiutamente al quesito va analizzato da un lato quale sia la normativa da applicare nel caso in esame rispetto alle distanze tra le costruzioni e dall’altro la concreta fattibilità dell’opera di innalzamento della copertura, in considerazione dell’esistenza del manufatto del vicino (falda del tetto).

Quanto al primo aspetto risulta di particolare rilevanza la circostanza per cui gli edifici in oggetto risultano in aderenza. In tali fattispecie, infatti, il Legislatore ha previsto una particolare deroga in tema di distanze tra le costruzioni.

In particolare l’art. 877 Cod. Civile prevede che “il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua fabbrica a quella preesistente”.

Applicando tale principio alle sopraelevazioni, si rinvengono in giurisprudenza numerose pronunce che ammettono l’innalzamento dell’immobile esistente laddove tale elevazione prosegua sulla linea del muro preesistente e già posto in aderenza con il corpo di fabbrica del vicino.

Recentemente la Suprema Corte di Cassazione si è trovata a dover dirimere una controversia simile a quella oggi in esame, statuendo come segue: “in tema di distanze nelle costruzioni, quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non può dolersi della costruzione da parte del proprietario dell’altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, (…) essendo in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente” (Cass. Civ. n. 7183/2012)

Condizione indispensabile per l’applicazione di tale principio è la sussistenza di un’aderenza tra i fabbricati (non devono esservi intercapedini tra i due corpi di fabbrica) i quali non debbono porsi in mero appoggio tra di loro. Le costruzioni devono quindi essere indipendenti senza che l’una funga da sostegno all’altra.

Inoltre, nel caso sottoposto al mio esame, trattavasi di un mero consolidamento del cordolo del tetto (non una vera e propria sopraelevazione) diretto a migliorarne l’isolamento termico ed acustico. Sotto tale profilo il Legislatore ha previsto che per gli edifici esistenti, sui quali si intendono realizzare interventi di riqualificazione energetica che comportano maggiori spessori degli elementi di copertura, è prevista – laddove il risparmio energetico sia superiore alla soglia prevista per legge – la deroga alle normative nazionali e locali sulle distanze minime tra edifici e dalle strade, da verificarsi caso per caso (cfr d.lgs. n. 56/2010).

Ad ogni buon conto, va detto che la predetta possibilità di sopraelevare in aderenza verrebbe comunque limitata dall’eventuale sussistenza di un’apertura sul muro del vicino (luce e/o veduta).

Quanto, invece, al secondo aspetto (la sussistenza del manufatto altrui) va detto che, seppure l’odierna interpretazione giurisprudenziale consentirebbe in linea di principio la realizzazione dell’opera in progetto, per il mio cliente, risultava di fatto impossibile la sua concreta esecuzione, in considerazione del fatto che esisteva un elemento (falda del tetto del vicino) che impediva l’innalzamento della copertura.

Tale realizzazione (falda altrui), che nel caso da me esaminato risultava essere stata posta in essere in assenza di un valido titolo giuridico, segnatamente di un diritto di servitù, risultava del tutto illegittima.

Per poter rimuovere tale manufatto il Codice Civile prevede la facoltà di avvalersi sia della tutela possessoria, che in concreto è volta ad ottenere un provvedimento d’urgenza, sia dell’azione di merito posta a difesa della proprietà.

La prima è peraltro esperibile nel termine massimo di un anno dalla scoperta del perpetrato spoglio (quindi entro l’anno dalla realizzazione della falda), la seconda – detta actio negatoria servitutis – non soggiace a tale termine ed è diretta a far dichiarare l’inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa.

Effetto pratico di quest’ultima azione è quello di far accertare l’inesistenza di un titolo al mantenimento della gronda al di sopra della proprietà altrui nonché di ottenere la condanna alla sua rimozione oltre che al risarcimento dei danni all’uopo patiti. Ovviamente la controparte, colui che ha realizzato l’opera, nel costituirsi nell’eventuale giudizio così radicato, potrebbe spiegare domanda riconvenzionale al fine di far accertare l’intervenuta usucapione della servitù di gronda; usucapione che potrebbe essere riconosciuta solo allorquando venisse dimostrato che la gronda in oggetto esiste in tale forma da oltre vent’anni.

In assenza di una sentenza ovvero di un accordo con il vicino, non sarà possibile procedere autonomamente alla rimozione della gronda, pur se di fatto impedisce la realizzazione di un’opera che sarebbe consentita per legge.

Avv. Francesca Zanoni