La riforma del Condominio: novità rilevanti.

A far data dal 18 giugno 2013 entrerà in vigore la legge 220/12 diretta a modificare in maniera rilevante quelle che sino ad ora sono state le disposizioni che hanno regolamentato – sin dal 1942 – i rapporti tra i condomini.

Le novità più rilevanti riguardano: la figura dell’amministratore, che diviene obbligatorio quando vi sono più di 8 condomini e la cui durata in carica viene aumentata da uno a due anni; non sarà possibile vietare con regolamento condominiale la presenza di animali domestici nelle abitazioni; ogni condomino potrà installare impianti di ricezione radiotelevisiva individuali; si modificano i quorum deliberativi dell’assemblea; il condomino potrà staccare il proprio impianto di riscaldamento o condizionamento da quello centralizzato; viene introdotta la possibilità di installare la videosorveglianza nelle parti comuni dell’edificio; si modifica la categoria delle parti comuni e i termini della loro gestione (possibilità di modifica destinazione d’uso, introduzione del concetto di multiproprietà, ecc..).

Tra le innovazioni, dunque, anche una modifica alle parti comuni dell’edificio ed alla loro gestione; vediamo come.

Va detto innanzitutto che esiste una presunzione di appartenenza al condominio delle parti comuni dell’edificio laddove tali parti non risultino assegnate in proprietà esclusiva ad un condomino.

L’art. 1117 del Codice Civile individua tra le parti comuni: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, i locali per la portineria e per l’alloggio del portiere, per la lavanderia, per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili servizi in comune, le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini.

Con la riforma, a partire dal 18 giugno 2013 rientreranno tra le parti comuni anche gli impianti di ricezione radiotelevisivi, di flussi telematici e i sottotetti.

Inoltre, sarà possibile, con il nuovo art. 1117-ter, il cambio della destinazione d’uso delle parti comuni con il voto dei 4/5 dei partecipanti e 4/5 del valore, il tutto con un nuovo e preciso iter di convocazione assembleare.

Quanto alle innovazioni, peraltro, il quorum deliberativo per decisioni inerenti modifiche alle parti comuni diviene meno impegnativo (la maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dello stabile) per innovazioni di particolare interesse sociale: sicurezza, salubrità, barriere architettoniche, contenimento energetico, impianti di energie rinnovabili, parcheggi, impianti di ricezione radiotelevisivi e telematici centralizzati. Il tutto secondo il nuovo iter di convocazione specifico. Per le innovazioni ordinarie è richiesto il voto della maggioranza degli intervenuti per almeno 2/3 del valore.

Invero, in merito alla proprietà esclusiva, viene prevista la preventiva comunicazione all’amministratore per interventi su parti di proprietà o uso individuale.

Infine, di particolare interesse per l’Amministratore, risulta la disposizione inerente le questioni di morosità dei condomini; su di lui, infatti, è previsto l’obbligo di attivarsi per l’ottenimento del decreto ingiuntivo contro il condomino moroso entro sei mesi dal rendiconto da cui risulta la morosità, salvo dispensa assembleare.

Molte altre sono le novità introdotte dalla legge in esame e che qui, per motivi di spazio, non posso affrontare ma va da sé che Amministratori condominiali e condomini dovranno, a breve, fare i conti con tale nuova normativa che modificherà in maniera pregnante le regole che sino ad oggi hanno fatto da capisaldi nella gestione condominiale.

Avv. Francesca Zanoni – Fiavé