Contratto di locazione ad uso abitativo e disdetta alla prima scadenza

Si è rivolto al mio studio un cliente, proprietario di un immobile concesso a terzi in locazione per uso abitativo, il quale voleva sapere se e in quali casi egli avrebbe potuto rientrare nel pieno possesso del proprio appartamento allo scadere dei primi quattro anni, senza dover attendere il decorso degli otto anni (4+4) previsti dalla legge.

La normativa che disciplina tali contratti va ricondotta alla Legge n. 431/1998 che regolamenta i contratti comunemente denominati 4+4, ovvero quelli che prevedono un vincolo di durata minima di quattro anni, rinnovabili per un periodo altrettanto lungo.

A differenza dei vecchi contratti soggetti alla disciplina dell’equo canone, in questo tipo di accordi la misura del canone è liberamente concordata tra le parti: locatore (proprietario dell’immobile) e conduttore (l’inquilino).

Peraltro, anche al fine di favorire la stabilità dell’accordo, nonché per tutelare il diritto del conduttore ad abitare per un periodo adeguato l’appartamento oggetto del contratto, il legislatore ha previsto che tali contratti siano sottoposti a rigide regole dirette a limitare la facoltà del proprietario dell’immobile ad influire in maniera determinante sulla loro durata. In particolare, è precluso al locatore di formalizzare regolare disdetta del contratto allo scadere dei primi quattro anni, se non in presenza di particolari condizioni specificatamente previste dalla legge.

L’art. 3 della Legge n. 431/1998 prevede, infatti, che alla prima scadenza (4 anni) dei predetti contratti, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto (che altrimenti si rinnoverebbe tacitamente per altri quattro anni), dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

È evidente che per poter formalizzare idonea disdetta allo scadere dei primi quattro anni è sufficiente che ci si trovi effettivamente in una di tali ipotesi. Proprio sulla base di tale presupposto la Cassazione si è espressa statuendo che “in linea di principio va affermato che solo quando il recesso del locatore è costituito da malizioso comportamento, preordinato a creare una stato di necessità, tale recesso non si configura legittimamente esercitato ai sensi dell’art.3 della legge n. 431/98. Al di fuori di tale ipotesi, il locatore può agire liberamente ogni qual volta si presentino particolari esigenze di carattere personali che appaiono, in base ad un’equa valutazione, meritevoli di protezione secondo la comune esperienza e nel normale svolgimento dei rapporti umani, personali e giuridici. In tal caso, il relativo accertamento va compiuto prescindendo dalla valutazione comparativa con le esigenze del conduttore e senza pretendere giustificazioni di ordine sociale che limiterebbero la libertà di scelta di ogni cittadino” (Cass. Civ. 26526/2009).

Avv. Francesca Zanoni