Nullità e annullabilità delle delibere condominiali

La questione relativa alla differenza tra nullità ed annullabilità delle delibere assembleari condominiali è questione di rilevante interesse pratico, in quanto da essa dipende la possibilità per il condomino di impugnare la decisione presa in assemblea che leda, a suo dire, i propri diritti.

In primo luogo va detto che, da sempre, la distinzione tra nullità ed annullabilità delle delibere assembleari è oggetto di contrasto giurisprudenziale, ragione per la quale non è possibile – fuori dai casi limite – stabilire a priori quali delibere siano nulle o meno; per tale ragione è importante valutare caso per caso il tipo di vizio cui è affetta la delibera per capire in quale delle due categorie ricada.

Ad ogni buon conto, a mero titolo esemplificativo, possiamo ritenere che la delibera è nulla quando è affetta da vizi così gravi che inficiano la regolarità dell’assemblea, ad esempio quando abbia deliberato con maggioranza inferiore a quella prescritta per legge, oppure abbia deliberato su un oggetto illecito o contrario alla legge od al regolamento di condominio; è annullabile quando è affetta da vizi formali (convocazione di assemblea, informazione dell’oggetto della delibera), oppure da eccesso di potere (atti che eccedono la ordinaria amministrazione e che siano gravemente pregiudizievoli alle cose o servizi comuni).

Tale distinzione comporta importanti conseguenze sul piano pratico.

La prima importante conseguenza riguarda il termine di scadenza per impugnare la delibera: mentre quella annullabile deve essere impugnata nel termine di trenta giorni (art. 1137 c.c.), la delibera nulla può essere fatta valere senza limiti di tempo.

Il termine di trenta giorni – che è inderogabile ed il suo decorso non può essere interrotto essendo termine di decadenza e non di prescrizione – decorre, per i condomini assenti all’assemblea, dalla comunicazione della delibera, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione.

La distinzione rileva anche con riguardo ai soggetti legittimati ad impugnare le decisioni assembleari: la delibera annullabile può essere impugnata solo dai condomini che non erano presenti in assemblea, ovvero da coloro che pur presenti hanno espresso il proprio dissenso alla decisione presa; diversamente, la delibera nulla può essere impugnata da chiunque vi abbia interesse, quindi anche il condomino che, presente in assemblea, abbia espresso voto favorevole alla decisione stessa, purché dimostri che da una simile delibera gli derivargli un apprezzabile pregiudizio.