Condominio: le innovazioni dei beni condominiali, la soppressione delle parti comuni

articolo scritto da avv. Francesca Zanoni pubblicato su Giornale delle Giudicarie agosto 2011

Molto spesso gli avvocati si trovano a dover affrontare questioni relative a liti condominiali, con particolare riguardo all’uso ed alla gestione dei beni comuni.

Peculiare, in tal senso, è la disciplina dettata per le innovazioni della cosa comune e, ancor più nel dettaglio, in merito alla soppressione dei beni condominiali.

Recentemente si è presentato nel mio studio tale Sig. X – condomino del Condominio Z – il quale si doleva del fatto che l’Assemblea condominiale, in seduta ordinaria, avesse deliberato l’eliminazione di un bene comune (nella specie un lavabo), nonostante egli avesse, in sede di votazione, espresso il proprio dissenso a una simile soluzione. Mi riferiva inoltre come venisse fatto ampio uso del bene in oggetto e come, proprio lui ricavasse grande utilità dallo stesso. Ciò nonostante, dopo pochi giorni ed in esecuzione della predetta delibera, il bene veniva rimosso. Mi chiedeva quindi se la delibera così approvata si dovesse ritenere valida e se esistesse una qualche tutela giuridica delle proprie ragioni.

Orbene, secondo il postulato normativo di cui all’art. 1120 comma 2° Codice Civile sono da considerare invalide tutte le innovazioni che rendano parti dell’edificio inservibili all’uso anche di un solo condomino.

Infatti, la comproprietà dei beni condominiali comporta conseguentemente ed inevitabilmente la parità di diritti dei condomini su tali cose, diritti che devono necessariamente essere rispettati anche dalla maggioranza assembleare, che può limitarli ma non sopprimerli.

È evidente che nel caso in esame la modifica apportata attraverso la delibera a maggioranza dell’Assemblea ha reso del tutto inservibile il bene che è stato, infatti, smantellato.

In più occasioni la Giurisprudenzaha avuto modo di statuire su tale aspetto della comunione all’interno di edifici statuendo in particolare come: “la condizione di inservibilità del bene comune all’uso o al godimento anche di un solo condominio che, ai sensi dell’art. 1120 comma 2° Cod. Civ., rende illegittima e quindi vietata l’innovazione deliberata dagli altri condomini è riscontrabile anche nel caso in cui l’innovazione produca una sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene” (Cass. Civ. n. 20639/2005; in senso conforme Cass. Civ. n. 7256/1986). Ciò rilevato, ed in considerazione dell’utilizzo che il Sig. X faceva del bene, appare a mio avviso evidente l’illegittimità della delibera assembleare e della sua conseguente esecuzione.

Va inoltre osservato come il Codice Civile indichi quali parti del Condominio siano oggetto di proprietà comune all’interno degli edifici.

In particolare l’art. 1117 n. 3 Cod. Civ. indica, tra gli altri, tutte le “opere, installazioni, manufatti di qualunque genere che servono all’uso e al godimento comune…”.

Quanto alla gestione di tali beni, in particolare alla loro soppressione, è sempre necessaria l’unanimità dei consensi; pertanto una delibera assembleare avvenuta a maggioranza che statuisca sull’eliminazione di uno di essi non può essere considerata valida. I Giudici della Suprema Corte di Cassazione sul punto hanno, infatti, rilevato che in ipotesi di soppressione di servizi comuni la relativa delibera, per poter essere validamente approvata, deve raccogliere l’unanimità dei consensi, considerato il tenore dell’art. 1120 comma 2° Cod. Civile, il quale vieta tutte le innovazioni che rendano parti comuni inservibili all’uso, al godimento anche di un solo condomino dissenziente, senza che possa rilevare la mancanza di assoluta irreversibilità dell’adottata decisione e la particolare onerosità del mantenimento e adeguamento degli impianti (si veda a tal proposito Cass. Civ., Sez. II, 23 marzo 1991, n. 3186).

Alla luce di quanto sopra, ritenendo il lavabo in oggetto bene di proprietà comune, la delibera accolta dall’Assemblea che ha di fatto escluso un diritto di comproprietà, è da considerarsi nulla e quindi impugnabile da chiunque ne abbia interesse anche oltre i termini di legge.

L’Assemblea di Condominio, infatti, ha il potere di “disciplinare e di ridurre l’uso della cosa comune da parte dei singoli partecipanti, ma non anche quello di sopprimere totalmente l’uso medesimo pena la nullità della relativa delibera” (Cass. Civ. n. 1791/1977 e in senso conforme Corte d’Appello di Genova, 25.01.1988).

Nel caso in esame, quindi, il condomino X, stante l’ormai avvenuta soppressione del bene in dispregio delle normative di legge in materia, potrà chiedere il ripristino della cosa e/o il risarcimento dei danni per l’effetto da lui subiti; il tutto a carico del Condominio.